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汪铮议律师 汪铮议律师,毕业于江西财经大学,执业机构:江西盛义(婺源)律师事务所,婺源县新的社会阶层人士联合会首届理事,婺源县青年志愿者协会法律援助工作队队长。汪律师法律理论功底深厚,有法院、检察院6年的工作经验,法律服务... 详细>>

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律师姓名:汪铮议律师

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合同纠纷

租赁合同纠纷起诉应该如何举证?

合同纠纷在实际生活中经常都会碰到,其中租赁合同纠纷在合同纠纷占据一个重要的部分。如果产生租赁合同纠纷的时候需要去起诉的时候,那么应该怎么举证呢?

一、租赁合同纠纷起诉应该如何举证?

(一)证明当事人主体适格的证据

1、当事人为自然人的,应提交身份证明资料,如身份证或户口本等;

2、当事人为法人或其他经济组织的,应提交主体登记资料,如工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等;

3、法人或其他经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的,应提交变更登记的资料。

(二)证明房屋租赁合同履行情况的证据

1、证明出租人是否已将房屋交付承租人使用及交付时房屋状况的证据;

2、承租人履行合同情况的证据,如交付定金、租金、管理费、水电费等费用的发票或收据等;

3、当事人要求对租赁房屋内的装修资产进行评估鉴定的,应在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的期限内向法庭提出申请。

(三)证明房屋租赁法律关系成立的证据

1、证明房屋有合法产权来源的证据;

2、房屋租赁合同;

3、属于房屋转租的,应提交转租关系合法的证据。

二、租赁合同纠纷调解技巧

1、未雨绸缪,做好信息收集功课

这是案件调解成功的必经阶段,是调解工作顺利开展的前提。首先,要了解双方当事人的房屋租赁合同内容。合同纠纷的出现,根本在于一方或双方对协议内容的违约,而是否违约则需要对两者的合同进行了解。本案中,办案法官就合同内容的主体适格,权利义务,标的等问题进行分析解剖,掌握了基本的信息情况。其次,查阅相关政策法规,了解到原告方属于全民所有制的经营企业,并且涉及到房屋租赁内容,这历来是社会的热点问题,调解开展前,主办法官便查阅了相关的政策法规以及相关案例,如《民法通则》、《合同法》等,力求调解工作的合法有据。

2、抓住焦点展开调解,事半功倍

通过了解案情,得知双方签订的租赁合同是事实,租赁期为2XX年X月X日至20XX年X月XX日止,租赁到期后,双方没有续签合同,但该铺面一直由被告经营使用至今,且从20XX年X月份起,被告就不履行合同义务。根据以上事实,法官及时指出双方争议的焦点所在,即合同期满,双方没能及时续签承包合同的过错责任在谁?经过对查明的案件事实进行分析后,指出没能及时续订合同,双方都有一定的过错责任,但也指出被告占用原告的铺面继续经营,对原告造成一定的损失也是事实,对该损失原告主张在合同期满参照原承包金的标准计算并没不妥。针对此,经过法官对双方进行耐心细致的法律讲解,动之以情,晓之以理,最后双方都被法官不懈的努力所感动,终于促使双方互谅互让,自愿达成协议。

3、查找心结,标本兼治

在调解过程中,要学会洞察当事人的心理,知道双方提出调解意见的目的,查找出纠结于他们心中的“病因”,针对不同情况采取不同的策略为之,尽量做到治标治本。面对各式各样的案件类型,错综复杂的民事关系,必须经过理性分析,深入考虑矛盾产生的根源,而不仅仅着眼于表面功夫,这才是调解工作的制胜之道。例如本案,岑饮公司目的是维护企业生产发展的利益,并不急于让对方即刻搬出,对赔付金额的方式也较为放宽;被告主张按原协议标准支付租金且希望以分期的方式支付,也是为了最大化保护自己利益。在此基础上,法官就有义务根据双方的心理开展工作,从而保证调解成功的机率。一直以来,我们坚持致力于“探究”当事人的心理,努力做到既解法结,又解心结,最后通过调解解决原、被告的纷争,真正达到案结事了的目的。

4、做好跟踪服务,保证事后履行给付

对达成的调解协议,必须要保证得到履行才能切实保障当事人的利益,如果调解生效后履行却困难重重,那么调解协议很可能就成为一纸空文,这样既浪费了司法资源,还对当事人产生不好影响,因此事后跟踪服务非常重要。本案中,审判人员在调解协议达成后,在调解协议规定的履行期前及时提醒被告依约履行义务,现在被告已按调解协议将第一期款项支付给了原告,实现了调解目的。

三、怎样解决商场租赁合同纠纷?

1、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

2、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

3、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。

综上所述,我们知道了在碰到租赁合同纠纷要去起诉的时候,应该证明当事人主体适格、房屋租赁合同履行情况、房屋租赁法律关系成立。



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